金利上昇時代の家計シミュレーター

繰上返済か投資か

手元のまとまったお金は、返済に回すか・運用に回すか。
あなたの数字で「何円差がつくか」を天秤にかけます。

まずはモデルケースから試す
1

住宅ローンの条件

今のローンを入力
ローン残高 万円

今残っているローンの金額。返済予定表や金融機関アプリで確認できます。

残り返済期間 年
ローン金利 %
2

使えるお金と運用の想定

比べたい金額を入力
まとまった資金 万円

繰上返済に使う／運用に回す、その「同じ金額」。ボーナスや貯金など。

想定利回り（年） %
公平比較モード
完済後に浮く返済額も運用すると仮定して、より厳密に比べる
— 判 定 —
条件を入力してください
― 万円トクする
残り返済期間の終了時点での比較
効果が育つ様子
経過年数ごとに、それぞれの効果（円）がどう積み上がるか

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詳しい内訳
それぞれを選んだとき、数字がどう動くか
項目繰上返済した場合投資した場合

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判断のものさし
確

繰上返済は「確実なリターン」。期間短縮型で繰上返済すると、将来払うはずの利息が確実に消えます。金利0.6%なら「年0.6%の確定運用」とほぼ同義です。

期

投資は「期待のリターン」。想定利回りはあくまで見込みで、実際は上下します。数字で投資が勝っても、確実性を取って繰上返済を選ぶのは十分に合理的です。

判断の出発点は「ローン金利」と「投資の期待利回り」の比較です。金利が上がって両者の差が縮むほど、繰上返済の魅力は相対的に増していきます。上のツールで、あなたの金利・期間・金額での分岐点を確かめてください。

よくある質問
期間短縮型と返済額軽減型、どちらで計算？

利息軽減効果が大きく、一般に推奨されることの多い「期間短縮型」（毎月の返済額はそのまま・期間を短くする）で計算しています。

「公平比較モード」とは？

繰上返済でローンが早く終わると、その後は毎月の返済額分が浮きます。このモードでは浮いたお金も同じ利回りで積立運用すると仮定し、繰上返済に有利な条件まで含めて厳密に比較します。

住宅ローン控除（減税）は考慮されている？

考慮していません。控除期間中（原則13年）は残高を減らすと控除額も減るため、実際の繰上返済の効果は表示より小さくなる場合があります。控除終了後の繰上返済を検討するのが一般的です。

団信（団体信用生命保険）の影響は？

住宅ローンには団信が付き、契約者に万一のことがあれば残債はゼロになります。繰上返済はこの保障を自ら縮小する面もあるため、手元資金を残すことには保険的なメリットもあります。

ご利用上の注意